Орендну плату знизити не можна прибрати - Резонанс - о коррупции, взятках, судьях, власти

28 апрель 2020, Вторник, 15:58

взятка декларация ДТП в Харькове задержание в Иванковичах Мошенничество туроператоров НАБУ Нацполиция происшествия прокуратура СБУ Укрзализныця

Орендну плату знизити не можна прибрати

13 апреля 2020г.

Парламент вирішив внести визначеність у питання плати за оренду нерухомості на період карантину. 11 квітня члени бюджетного комітету Верховної Ради зареєстрували законопроєкт №3279-д з поправками до державного бюджету, у якому йде мова про зменшення розміру орендної плати, а не про повне звільнення від неї.

"Це вже друга спроба парламенту врегулювати наслідки впливу карантину на орендні правовідносини. Днями вступив у силу так званий антикризовий закон (№ 540-IX), відповідно до якого наймач може бути звільнений від плати за користування майном на період карантину, керуючись ч. 6 ст. 762 ЦК України. Ця норма наробила багато галасу, проте вирішити спори між наймачами та орендодавцями не змогла", - розповіла Резонансу партнер, адвокат ADER HABER Law Firm Олександра Федотова.

За її словами, автори нового проекту закону вже прибрали посилання на ст. 762 ЦК України та пропонують створити нові правила зменшення орендної плати на період карантину. Федотова вважає, що це буде спеціальна норма по відношенню до ст. 762 ЦК України і повинна застосовуватися саме вона.

«В мене є питання до законотворців – неможливість використання майна має бути повна чи часткова? Якщо перший абзац запропонованої норми говорить про повну неможливість використання як підставу для зменшення орендної плати, то п’ятий - містить протилежне правило. Сподіваюсь, що це неузгодження буде усунуте на етапі доопрацювання документу», - уточнила адвокат.

Також правник зауважила, що неможливість використання орендованого приміщення треба обов’язково довести: «І це має бути не просто посилання на постанову КМУ від 11 березня 2020 року №211, якою запроваджено карантин, як на загальновідому причину. Це мають бути докази, зібрані у кожному конкретному випадку. Адже деякі орендарі мають можливість частково вести підприємницьку діяльність (наприклад, онлайн продажі обо деякі кав’ярні не продають каву, а продають тільки смаколики, тощо)».

Якщо всі вимоги виконані, то розмір плати за користування майном має бути зменшений та не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які здійснив наймодавець для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно і сплати вартості комунальних послуг.

Як пояснила експерт, вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає. Але тільки якщо договір не передбачає обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

За словами Олександри Федотової, оскільки є чіткі правила зменшення орендної плати, то навіть за відсутності згоди орендодавця, у орендаря є всі шанси виграти справу у суді. Але скористатися цією нормою орендар зможе лише після набуття чинності закону. За загальним правилом закон зворотної сили не має.

ПЕРЕДУМОВИ ДЛЯ ЗМЕНШЕННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ

- Орендується майно, що перебуває не у комунальній власності.

- Орендар має звернутись із вимогою до орендодавця.

- До введення карантину орендар мав здійснювати підприємницьку діяльність із використанням орендованого майна.

- Орендар не має змоги здійснювати підприємницьку діяльність із використанням орендованого майна внаслідок введення карантину.